Los trasteros y garajes son elementos privativos de los propietarios, pero al mismo tiempo están íntimamente ligados al buen funcionamiento de la comunidad. Son espacios destinados a un fin concreto, guardar enseres o estacionar vehículos y, sin embargo, en la práctica suelen ser foco de conflictos vecinales.
El motivo es claro, lo que uno hace en su espacio privado puede tener consecuencias directas sobre la seguridad, la salubridad y la convivencia de todo el edificio.
Marco legal: la Ley de Propiedad Horizontal y los límites al uso privativo
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que ningún propietario puede realizar en su inmueble actividades prohibidas en los estatutos o que resulten dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Aunque solemos pensar en este artículo aplicado a viviendas, lo cierto es que también afecta a los garajes y trasteros.
Esto significa que, aunque un propietario tiene un derecho exclusivo de uso y disfrute sobre su trastero o plaza de garaje, ese derecho no es absoluto. Debe ejercerse con respeto al resto de la comunidad, de modo que la libertad individual se ve limitada por la necesidad de proteger la seguridad y el interés general del inmueble.
Además de la LPH, pueden aplicarse ordenanzas municipales de seguridad, normativas de protección contra incendios y la propia normativa de seguros, que muchas veces establece condiciones específicas para el uso de estos espacios.
Usos indebidos más frecuentes
Entre los usos más problemáticos de trasteros y garajes en comunidades encontramos:
- Almacenamiento de materiales peligrosos: bombonas de gas, combustibles, pinturas, disolventes, pólvora o grandes cantidades de leña. Estos materiales incrementan notablemente el riesgo de incendios o explosiones.
- Talleres improvisados: usar el garaje para reparar coches o motocicletas de forma habitual, con generación de ruidos, olores y residuos contaminantes.
- Alquiler a terceros: en algunos estatutos se prohíbe arrendar las plazas de garaje o los trasteros a personas ajenas a la comunidad, para evitar un trasiego constante de desconocidos y reforzar la seguridad del edificio.
- Acumulación excesiva de objetos: aunque guardar pertenencias es el uso lógico de un trastero, un exceso puede llegar a constituir un riesgo de incendio o atraer plagas, lo que afecta al resto del inmueble.
Casos reales y jurisprudencia
La jurisprudencia es clara al respecto: cuando se acredita un uso que pone en riesgo la seguridad o la convivencia, los tribunales dan la razón a la comunidad.
- En un caso resuelto por la Audiencia Provincial de Madrid, se obligó a un vecino a retirar bombonas de gas almacenadas en su trastero, por constituir un peligro evidente para el conjunto del edificio.
- Otro fallo de la Audiencia de Barcelona declaró ilícito el uso de una plaza de garaje como taller mecánico, al considerar que los ruidos y la manipulación de vehículos excedían con creces el uso normal de estacionamiento.
- También hay sentencias que han avalado la prohibición de arrendar garajes a personas externas cuando así lo recogen expresamente los estatutos de la comunidad.
Estos ejemplos ponen de manifiesto que los jueces protegen el derecho de uso de cada propietario, pero siempre que no suponga una amenaza para el interés colectivo.
Qué puede hacer la comunidad
Las comunidades cuentan con herramientas para limitar estos usos indebidos:
- Aprobar normas internas en junta de propietarios, especificando qué conductas están prohibidas en trasteros y garajes.
- Aplicar sanciones recogidas en estatutos o reglamentos de régimen interno, que pueden ir desde advertencias hasta restricciones temporales de uso de servicios comunitarios.
- Acudir a los tribunales si un propietario persiste en un uso indebido pese a los requerimientos. En estos casos, el procedimiento se apoya en el artículo 7.2 de la LPH, que permite reclamar el cese de la actividad e incluso la privación del uso del inmueble por hasta tres años en casos graves.
Consejos prácticos
Para evitar conflictos y riesgos, conviene seguir algunas recomendaciones:
- Los propietarios deben informarse antes de destinar su trastero o garaje a un uso distinto del habitual. Lo que a uno le parece inofensivo (guardar garrafas de gasolina o usar el garaje para bricolaje) puede estar prohibido por estatutos o normativas.
- Las comunidades deberían aprobar un reglamento claro sobre el uso de estos espacios, incluyendo expresamente las prohibiciones más habituales (productos inflamables, actividades molestas, alquiler a terceros no autorizados).
- El administrador de fincas debe velar por la aplicación de la normativa, informando a los vecinos y actuando con firmeza cuando se detecten conductas de riesgo.
Conclusión
La libertad de uso de trasteros y garajes en comunidades de propietarios está reconocida, pero no es ilimitada. La seguridad colectiva, la salubridad y la convivencia prevalecen frente a intereses individuales. La LPH, la jurisprudencia y la práctica comunitaria coinciden en un punto clave: el ejercicio de los derechos privativos nunca puede suponer un perjuicio para el conjunto.
Así pues, los trasteros y garajes deben cumplir la función para la que fueron concebidos. Todo uso indebido que implique un riesgo, un abuso o un perjuicio para la comunidad puede ser limitado, corregido y, en última instancia, sancionado.