Las reformas en viviendas forman parte de la vida normal de un edificio. Con el paso de los años, los propietarios quieren modernizar su hogar, adaptarlo a nuevas necesidades o mejorar su confort. Cambiar un suelo antiguo, renovar la cocina, sustituir instalaciones eléctricas o reformar un baño son ejemplos de actuaciones habituales. Sin embargo, en una comunidad de propietarios no todo puede hacerse de forma unilateral. La libertad de cada vecino para modificar su vivienda tiene límites muy claros cuando esas obras afectan a la seguridad del edificio, a la estética del conjunto o a elementos que no pertenecen en exclusiva a la vivienda, sino que son considerados comunes.
Marco legal: la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal establece esa diferencia esencial: las obras privativas, que se circunscriben al interior de la vivienda y no tienen consecuencias en el resto de la comunidad, pueden realizarse sin pedir autorización a los demás. En cambio, aquellas que inciden en elementos comunes o en la configuración del edificio necesitan la aprobación de la junta de propietarios.
Qué se puede y qué no se puede hacer
La frontera entre unas y otras es más importante de lo que parece. Por ejemplo, reformar un baño, cambiar el alicatado de la cocina o pintar paredes interiores son actuaciones que se encuadran dentro de la libertad de cada vecino. No influyen en la seguridad del edificio ni en su imagen, de manera que el propietario puede realizarlas con total autonomía. Ahora bien, el escenario cambia radicalmente cuando se habla de abrir huecos en muros de carga, cerrar una terraza con carpintería de aluminio, modificar balcones, instalar un toldo que sobresalga de la fachada o incluso colocar un aparato de aire acondicionado en un lugar visible. En estos casos, aunque se hagan desde el interior de la vivienda, la alteración del conjunto es evidente y la ley exige el acuerdo previo de la comunidad.
Los tribunales han dejado claro en numerosas ocasiones que incluso modificaciones aparentemente pequeñas pueden dar lugar a litigios y a la obligación de reponer el estado original. El ejemplo más frecuente es el de los cerramientos de terrazas: muchos vecinos deciden acristalar su balcón sin contar con la autorización comunitaria, pensando que se trata de una obra en su propio espacio. Sin embargo, al alterar la estética y la configuración exterior del edificio, la comunidad puede exigir judicialmente que se retire la obra, y en la mayoría de los casos los jueces respaldan esta reclamación.
Obras de interés general: accesibilidad y eficiencia energética
Existen, además, otro tipo de actuaciones que no dependen de la voluntad individual ni siquiera de la mayoría de los vecinos, porque la ley las considera de interés general. Se trata de las obras de accesibilidad, como la instalación de ascensores o rampas, o de aquellas vinculadas a la eficiencia energética y la conservación del inmueble. En estos casos, la comunidad está obligada a llevarlas a cabo, incluso aunque no exista unanimidad. La propia Ley de Propiedad Horizontal establece que basta con una mayoría simple, e incluso en algunos supuestos con la petición de un solo propietario mayor de 70 años o con discapacidad, para que el resto de la comunidad deba asumir los costes dentro de unos límites razonables.
Recomendaciones prácticas
La experiencia demuestra que muchos conflictos nacen no tanto de la obra en sí como de la falta de comunicación. Un propietario que decide actuar por su cuenta, sin consultar ni avisar, puede verse envuelto en un proceso judicial costoso y desagradable. Por eso, la recomendación principal es sencilla: antes de iniciar cualquier reforma, conviene hablar con el administrador de fincas o con el presidente de la comunidad. En ocasiones, basta con una consulta para confirmar si la actuación puede realizarse libremente o si es necesario llevar el asunto a la junta.
La prudencia evita disgustos y costes añadidos. Las reformas son necesarias y, en la mayoría de los casos, enriquecen la vida en el edificio, pero deben hacerse con respeto a las normas y con la vista puesta en el interés colectivo. La clave está en entender que cada vivienda es un espacio privativo dentro de un entorno compartido, y que el equilibrio entre ambos es lo que garantiza la seguridad, la estética y la buena convivencia en las comunidades de propietarios.