Dada la controversia que producen estos dos conceptos, vamos nuevamente a tratar de dar un poco de luz al asunto respondiendo a una serie de preguntas:
¿Son sinónimos estos dos conceptos?
No. El coeficiente de propiedad y la cuota de participación no pueden ser utilizados de manera indistinta ya que son conceptos diferentes.
¿Qué es el coeficiente de propiedad?
Es el valor porcentual que se le asigna a cada propiedad en función de los metros cuadrados que posee relacionados con el total del inmueble. Este valor es adjudicado por el constructor o promotor con la división del edificio en pisos, garajes o locales y es el que se registra en el Título Constitutivo de la Propiedad.
¿Qué es la cuota de participación?
Es también un valor porcentual atribuido a cada propiedad en relación con el total y que habrá que calcular para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad, teniendo en cuenta, además de los metros cuadrados, su situación, uso, emplazamiento, etc.
¿Pueden coincidir el coeficiente y la cuota?
Sí, su valor puede coincidir en algunos casos concretos, pero no es lo habitual.
Para calcular las aportaciones mensuales de los propietarios ¿qué valor hay que utilizar?
Las cuotas ordinarias, es decir, las aportaciones periódicas que los propietarios realizan a la comunidad para cubrir los gastos generales, han de ser calculadas tomando el valor de las cuotas de participación, tal y como reza en el Artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Es obligatorio calcular las aportaciones en función de la cuota de participación?
La legislación vigente deja abierta la puerta para que los vecinos puedan llegar a acuerdos unánimes por el que decidan, por ejemplo, pagar a partes iguales y obviar el valor de las cuotas de participación.
¿Afecta la cuota de participación a las votaciones?
Las votaciones en las Juntas de Propietarios tienen un doble alcance. Por un lado se contabilizarán los votos individuales de cada propiedad y por otro el porcentaje asignado de cada uno de esos votos, es decir, la cuota de participación que posee. En otras palabras, una propiedad posee un único voto pero su valor lo determina su cuota de participación. Para la aprobación de acuerdos hay que tener en cuenta la doble mayoría, es decir, la mayoría de votos que a su vez constituyan la mayoría de las cuotas de participación.
¿Un local comercial de grandes dimensiones debe pagar más a la comunidad?
Para calcular la cuota de participación hay que tener en cuenta no solo los metros cuadrados sino que, además, si hace uso de los elementos y zonas comunes, emplazamiento, uso, etc. Por esta razón, un local comercial, pese a sus grandes dimensiones, si no hace uso de escaleras comunitarias, ascensor, rellanos, etc. poseerá una cuota de participación muy baja y por tanto contribuirá a los gastos comunes en menor medida que cualquier piso.
¿Quién calcula la cuota de participación?
Si los vecinos no saben con exactitud cómo calcularla, ya que su valor no viene determinado en ninguna escritura, es recomendable que sea un Administrador profesional el que les asesore.