Uno de los temas más importantes en una Comunidad de Propietarios es el referente a las Cuotas de Participación. De éste dato se van a derivar una serie de derechos y obligaciones dentro de la Comunidad, como es la determinación de la cuantía que cada vecino debe aportar para cubrir los gastos de la comunidad.
Es bastante frecuente encontrar comunidades cuyas Cuotas de Participación están mal calculadas sin que nadie se percate de ello hasta que un Administrador cualificado lo revisa y corrige.
¿A qué se debe este error?
Normalmente se tiende a confundir o tratar como sinónimos al Coeficiente de Propiedad y a la Cuota de Participación. Ambos conceptos, aunque muy similares no deben confundirse.
Coeficiente de Propiedad
Es el valor porcentual que se asigna (el promotor, constructor, etc.) cuando un edificio se divide en pisos o locales, correspondiendo a cada uno de ellos un porcentaje que sumados todos nos da 100%.
Cuota de Participación
Según el Art. 3º de la LPH, “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.” Y continúa en el Art. 5º diciendo “Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”
Es decir, que ambos valores no tienen por qué coincidir. Por ejemplo, un local comercial situado en un bajo, puede tener un Coeficiente de Propiedad bastante elevado debido a que posee grandes dimensiones y, sin embargo, al no hacer uso del ascensor, portales, limpieza de escaleras, etc., puede tener una Cuota de Participación muy baja.
¿Cómo se determina la Cuota de Participación?
Por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.
Para obtener el valor de la Cuota de Participación utilizaremos una fórmula muy sencilla:
La suma de todos los coeficientes debe dar como resultado la unidad.
¿Se puede cambiar la Cuota de Participación?
Sí, por acuerdo unánime de todos los propietarios. No obstante, si un vecino entiende que la cuota ha sido establecida de forma arbitraria y siente que el acuerdo le perjudica, puede impugnar judicialmente la asignación de cuotas que se ha hecho.
¿Para qué sirve la cuota?
La Cuota de Participación tiene varias utilidades entre las que destacamos:
– Determina la participación de cada piso o local en los gastos de la comunidad.
– Determina la participación de cada propietario en cualquier beneficio que se derive de la situación de la comunidad.
– Determina la distribución de votos entre los propietarios con derecho a asistir a la Junta, así como los quórums necesarios para constituirse válidamente en junta y para la adopción de acuerdos.
La regla general es que la distribución de gastos se haga en proporción a la Cuota de Participación de cada propietario, sin embargo, pueden establecerse otros criterios que se contemplen en los Estatutos de la comunidad o bien mediante acuerdo unánime de todos los propietarios, recogido debidamente en el Acta de la Junta.
Hay que quedar claro que según establece el Art. 9.2 de la LPH, la no utilización de un servicio no exime de la obligación de pago y que para que un propietario no participe en determinados gastos, debe encontrarse previsto en una cláusula establecida en los Estatutos.